Waarom huiswerk maken loont bij rendementsturing

Het is weer examentijd. De tijd waarin het huiswerk gedaan moet zijn en het voor de kandidaten erop of eronder is. Het oordeel wordt geveld: zijn we goed genoeg bezig en gaan we door, of moeten we ons huiswerk nog een keer over doen?

Van huiswerk naar examen

De oplettende lezer ziet wellicht een parallel met processen die zich binnen een corporatie afspelen. Onder andere het investeringsproces en het meerjarenbegrotingsproces kennen een duidelijke aanloop, waarin veel tijd in ‘huiswerk’ wordt gestoken. Bij behandeling in het MT en de RvC -en niet te vergeten bij het indienen van de dPI- is het ‘examentijd’ en moet het vertrouwen ontstaan dat het plan goed is en we succesvol verder kunnen gaan.

Soms blijkt tijdens deze ‘examentijd’ dat nog niet alle vragen goed kunnen worden beantwoord. Een praktijkvoorbeeld hiervan is dat veel corporaties nog worstelen met de vraag of en hoe zij de voorgenomen duurzaamheidsverbetering van hun bezit gaan realiseren. Het vooruitkijken met een meerjarenbegroting over een termijn van 20 tot 30 jaar vraagt om een kader waarmee bijvoorbeeld toekomstige investeringen genormeerd kunnen worden ingerekend, in aansluiting met het strategisch voorraadbeleid (SVB).

Minstens zo vervelend is wanneer blijkt dat de beoordelingscriteria van het ‘examen’ nog niet helder (genoeg) zijn. Dit is in de praktijk bijvoorbeeld zichtbaar in de vorm van het ontbreken van heldere rendementseisen voor investeringen. In dat geval is het noodzakelijk om eerst te bepalen wat redelijke rendementseisen zijn voor bijvoorbeeld investeringen in (sloop-)nieuwbouw en renovaties met eventueel ook duurzaamheidsverbeteringen.

Huiswerk: PMC’s ontwikkelen

Gelukkig is een methode beschikbaar om het ‘huiswerk’ voor beide bovenstaande uitdagingen te combineren, want niets is prettiger dan één keer huiswerk doen en het twee keer gebruiken…! Deze aanpak noemen we bij Finance Ideas de PMC-aanpak, waarbij PMC staat voor ‘product-markt-combinatie’. In deze aanpak ontwikkelt een corporatie eerst op basis van ‘redelijke’ uitgangspunten over investeringsuitgaven, exploitatiekasstromen en eindwaarden een stelsel van PMC’s. Veelal worden 30 tot 50 PMC’s ontwikkeld, met differentiatie naar type vastgoed/woning, type investering (nieuwbouw, renovatie), oppervlakte, locatie, huurklasse etcetera. Van iedere PMC worden normkasstromen en een normrendement bepaald. Dit ‘huiswerk’ leidt daarmee al direct tot veel nieuwe inzichten en meer perspectief met betrekking tot de financiële (on)aantrekkelijkheid van verschillende soorten investeringen.

Sturen met behulp van PMC’s

Na het opstellen van de PMC’s is een pragmatisch instrument ontwikkeld waarmee zowel de meerjarenbegroting als het investeringsstatuut kan worden gevoed. En dat is prettig, want de projecten die in de meerjarenbegroting zijn opgenomen, worden ergens in de komende jaren een concreet investeringsvoorstel wat moet voldoen aan een concrete rendementseis. Sturing vindt vervolgens plaats in twee stappen:

1. Het opstellen van een meerjarenbegroting met een termijn van 20 tot 30 jaar. In deze meerjarenbegroting wordt het SVB concreet ingevuld op complexniveau door te bepalen in welke complexen wordt geïnvesteerd, in welk jaar dat gebeurt en welke PMC-norminvestering op ieder complex van toepassing is. Zo ontstaat een duidelijk beeld bij de financierbaarheid van het SVB aan de hand van de bekende financiële ratio’s van Aw en WSW, terwijl direct ook richting wordt gegeven aan de complexstrategie.
2. Zodra voorgenomen investeringsprojecten concreet worden, vindt toetsing aan de eerder opgestelde meerjarenbegroting plaats. Past het project nog steeds binnen de kaders van de meerjarenbegroting (omvang van de investering, vermogenseffect, timing) en de PMC (normrendement), dan is de financiële toets op projectniveau ‘automatisch’ succesvol afgerond.

Door vervolgens jaarlijks de PMC’s te herijken voorafgaand aan het opstellen van de meerjarenbegroting, wordt gewaarborgd dat steeds met actuele uitgangspunten en rendementsnormen wordt gewerkt.

Is de WACC dan niet belangrijk meer?

De kosten van het geïnvesteerde vermogen (de WACC) spelen in de PMC-aanpak een minder prominente rol dan wanneer de WACC als basis van de rendementseis(en) wordt gebruikt. Normrendementen van nieuwbouw-PMC’s kunnen de WACC (bij veel corporaties 2% tot 3%) overstijgen, terwijl de normrendementen van renovaties en sloop-nieuwbouwprojecten in de praktijk vaak tussen -/-2% en 1% liggen. De WACC blijft echter wel van belang om perspectief te krijgen bij welke investeringen bijdragen aan lange termijn financiële continuïteit en welke investeringen het vermogen ‘opeten’.

Randvoorwaarden voor werken met PMC’s

Het werken met PMC’s en het loslaten van de WACC als rendementseis voor investeringen zorgt ervoor dat de directe koppeling tussen lange termijn financiële continuïteit en de financiële beoordeling op projectniveau wordt losgelaten. Dat is verantwoord, mits de meerjarenbegroting een 20- of 30-jaars horizon kent en is ingevuld met concrete ingrepen die tot op complexniveau zijn vertaald. Alleen onder deze voorwaarde laat de meerjarenbegroting een betrouwbaar beeld van de ontwikkeling van financiële kengetallen zien en is het verantwoord om de WACC een minder prominente plaats in de investeringsbeoordeling te geven. Met andere woorden: als het huiswerk van de PMC’s en de meerjarenbegroting netjes is gedaan, wordt het examen een stuk eenvoudiger!

Verder verdiepen in de PMC-aanpak?

Wilt u meer weten over de PMC-aanpak of over financiële sturing en investeringsbeoordeling in het algemeen? Volg dan de trainingen ‘Financiële sturing en beleidswaarde’ en ‘Verantwoord investeren’.